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¿Los extranjeros pueden adquirir bienes raíces en México?
Si. Según el artículo 27 de la Constitución Política Mexicana, los extranjeros pueden adquirir bienes raíces, sin embargo, existe una zona restringida en la que los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo sobre bienes inmuebles, esta área comprende una franja de cien kilómetros en las fronteras y de cincuenta en las costas. No obstante lo anterior, si es posible adquirir la propiedad de inmuebles en esta área de manera indirecta, es decir mediante otras figuras jurídicas como el fideicomiso o mediante una sociedad mexicana con capital y socios extranjeros. |
¿Cómo funciona un fideicomiso?
Según la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, el fideicomiso es un contrato por medio del cual una persona transmite a otra determinados bienes o dinero para destinarlos a un fin lícito. En México, como regla general, sólo pueden actuar como fiduciarios algunas instituciones financieras, lo cual le da mayor seguridad a las partes que intervienen en este contrato. Esta figura puede ser utilizada para tantos fines como sea posible, de manera breve diremos que el tipo de fideicomiso que es habitualmente utilizado por los extranjeros para adquirir la propiedad de inmuebles en el área restringida se denomina "Fideicomiso Irrevocable Traslativo de Dominio", por medio de éste una persona (vendedor) transmite la propiedad del inmueble de manera irrevocable al fiduciario (banco) y éste a su vez sólo puede actuar respecto de esa propiedad con instrucciones expresas del fideicomisario (comprador extranjero).
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Las leyes mexicanas permiten a los extranjeros adquirir los derechos de usar, gozar y disponer de bienes inmuebles ubicados en las zonas costeras y fronterizas de México. A través de un contrato de fideicomiso ("Fideicomiso"), los extranjeros pueden adquirir tierras en México para fines turísticos o industriales, con los mismos derechos y obligaciones que una propiedad total otorga.
¿Qué es un Fideicomiso?
En México los bancos están autorizados a abrir cuentas fiduciarias y realizar operaciones de fideicomiso. El Fiduciario (banco) tiene el título legal de la propiedad de bienes raíces durante la vigencia del contrato de Fideicomiso, y también está facultado con los derechos necesarios para alcanzar los objetivos del acuerdo contractual que crea el Fideicomiso.
¿Qué características tiene un Contrato de Fideicomiso?
Los efectos jurídicos del contrato de Fideicomiso es el de administrador y mantendrá la propiedad temporal de los bienes inmuebles, cumpliendo así con las leyes mexicanas, es decir, el artículo 27 de la Constitución mexicana que prohíbe a los extranjeros la adquisición de la plena propiedad de bienes inmuebles a lo largo de lo que se conoce como la zona restringida, un cinturón de tierra de 50 kilómetros de ancho a lo largo de la costa y 100 km de ancho a lo largo de las fronteras de México.
En el Contrato de Fideicomiso, el actual propietario de la tierra aparece como el colono o fideicomitente ("fideicomitente") y por lo tanto se entrega el título de los bienes inmuebles al Fiduciario (banco) quien sostiene la propiedad durante el término del Contrato de Fideicomiso - diez, veinte, treinta, cuarenta o cincuenta años, para el comprador. El comprador, a su vez, que aparece como el beneficiario ("fideicomisario"), es la persona que tiene el uso, goce, disfrute y la disponibilidad absoluta de la propiedad.
Por lo tanto, mientras que como extranjero no puede registrar títulos de propiedad dentro de la zona restringida, sin duda puede ser dueño del derecho de usufructo del contrato fiduciario. En cierto modo, es similar a poseer el 100% de las acciones de una corporación, y por lo tanto a efectos prácticos es como la propiedad.
¿Cuáles son los requisitos?
El vendedor debe proporcionar al banco la siguiente información:
1. Una copia del título propiedad o escritura pública que indique la superficie exacta y los límites.
2. Presentar solicitud debidamente requisitada y firmada.
El comprador:
1.- Nombre, dirección, nacionalidad, teléfono, ocupación, estado civil.
2.- El nombre (s) del beneficiario o beneficiarios, nacionalidad, dirección y número de teléfono.
4. El precio de compra pactado.
Sobre la recepción de la información y documentos, el banco presentará una solicitud de permiso de un fideicomiso a la Secretaría de Relaciones Exteriores.
Una vez obtenido, el Contrato de Fideicomiso es ejecutado y legalizado bajo la fe de un Notario Público.
Cabe señalar que los notarios en México tienen competencia jurídica mucho mayor que las de los Estados Unidos. Un Notario Público es un abogado autorizado por el gobierno para formalizar los procesos de cambio de titularidad en sus libros de protocolos. Los documentos resultantes se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio; lo que otorga certeza legal al comprador.
¿Qué derechos y obligaciones adquiere el beneficiario con la celebración de un Contrato de Fideicomiso?
El beneficiario obtendrá la posesión, uso, goce y disfrute de la propiedad, es decir, puede vivir en el inmueble y llevar a cabo todas las modificaciones y / o mejoras.
También tiene la capacidad de instruir al Fiduciario (banco) para vender, hipotecar, o transferir los bienes inmuebles que son materia de usufructo a otra persona o corporación.
Si el beneficiario vende el inmueble a otro extranjero, puede designar o ceder los mismos beneficios al nuevo comprador. Esta designación de derechos debe ser formalizada ante Notario Público Mexicano, previo pago de los impuestos federales y locales y los honorarios que se derivan de la transferencia de los derechos beneficiosos.
También tiene la obligación de pagar impuestos sobre la propiedad, tales como impuesto predial, cuotas de mantenimiento del condominio, agua, electricidad, cuota anual de Fiduciario, entre otros.
¿Cuáles son los honorarios del Fiduciario?
Los honorarios varían de un banco a otro, pero generalmente se encuentran entre $2,500 y $3500 Usd por la constitución del Fideicomiso; que incluye el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores.
La cuota anual fluctúa entre $500 y $800 Usd.
¿Qué otros gastos deberá cubrir el beneficiario del Contrato de Fideicomiso?
Deberá pagar todos los cargos, impuestos y gastos que se derivan de la compra y la formalización del Contrato de Fideicomiso ante Notario Público Mexicano.
También debe cubrir los gastos del permiso que debe obtener de la Secretaría de Relaciones Exteriores, y de registrar el Contrato de Fideicomiso en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.
¿Qué sucede si el beneficiario fallece durante el plazo legal del Contrato de Fideicomiso?
El beneficiario tiene derecho a nombrar un beneficiario substituto o beneficiarios, que adquirirán todos los derechos y obligaciones derivados del Contrato de Fideicomiso en el caso de fallecimiento del beneficiario titular durante el período de la vigencia.
A través de esta designación sus herederos no tendrán que seguir los procedimientos de legalización ante los tribunales mexicanos, que podrían costar tiempo y honorarios legales. Ellos sólo necesitan presentar el Acta de defunción y las identificaciones al banco, que a su vez dará instrucciones a un Notario Público con el fin de registrar a sus herederos como los nuevos propietarios (beneficiarios) del inmueble en fideicomiso.
¿Qué sucede cuando el Contrato de Fideicomiso expira?
Un decreto presidencial fue emitido el 27 de diciembre de 1993, para establecer una nueva Ley de Inversión Extranjera. De acuerdo con su artículo 13, la Secretaría de Relaciones Exteriores podrá autorizar la renovación de Fideicomisos dentro de la zona restringida a la expiración de su mandato.
Por otra parte, la Secretaría Relaciones Exteriores también podrá autorizar un nuevo fideicomiso sobre bienes raíces para ser transferido de un fideicomiso a otro por un período de hasta 50 años, cuando los beneficiarios de los Fideicomisos original y el nuevo sean diferentes. |
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